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樓市調控再加碼:廣州等地區銀行房貸利率呈下降趨勢

2018-08-10 08:15:46 金融時報  陸宇航

  樓市調控進一步加碼 房貸業務變化顯現

  7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。從“過快”二字的刪除中,決策層對“房住不炒”的決心可見一斑。這不僅讓在近期經濟發展面臨挑戰的背景下,一直不絕於耳的“樓市放水”的猜測消弭,也讓今年力度明顯加大的樓市調控進一步升級。

  除了深圳、沈陽這樣的重點城市出臺樓市調控新政以外,8月7日,住建部召開部分城市房地產工作座談會,要求參會各城市加快制定住房發展規劃,並表示對樓市調控不力的城市堅決問責。

  與此同時,在房貸利率繼續保持高位的同時,房貸業務的發展也呈現出一些變化。融360的最新數據顯示,2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%,相當於基準利率1.157倍,同比上升13.63%。雖然上漲趨勢未變,但其環比漲幅卻在縮小。融360指出,一年以來,首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%和1.27%降至環比上升0.45%附近,預示本輪上漲或接近尾聲。

  房貸利率繼續保持高位

  “現在首套房的貸款利率一般是基準利率基礎上上浮10%,二套房貸款利率為上浮20%左右。”海澱區某地產中介表示。在調查中,《金融時報》記者發現,北京地區的房貸在近幾個月基本保持在同一個高水準上。

  融360數據顯示, 7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%,環比上期均未出現變化。具體到銀行方面,其在北京地區監測的30家銀行中,有22家銀行執行基準利率上浮10%;四大行及浦發銀行(600000,股吧)執行基準利率上浮15%;光大銀行(601818,股吧)、東亞銀行執行基準利率上浮20%;另有1家銀行分(支)行停貸。二套房方面,28家銀行執行基準利率上浮20%,另有1家銀行執行基準利率上浮30%。

  放眼全國,房貸利率保持高位的趨勢同樣明顯。在上述機構監測的35個城市的533家銀行分(支)行中,有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比8.82%,較上月減少9家銀行分(支)行;有476家銀行分(支)行首套房貸款利率與上月持平,占比90.24%。

  與房貸利率持續穩定在高位態勢相呼應的是房貸業務的持續萎縮。易居房地產研究院7日發布的《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示,2018年二季度,個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%,雙雙連續5個季度下行。從新增個人購房貸款余額來看,2018年二季度,個人住房貸款余額新增9800億元,同比下降2%。

  調控力度再次升級

  7月,首套房貸款利率執行基準利率及以上的銀行占比為94.76%,打消了之前市場對央行釋放流動性,在短期內導致房貸利率降低的猜測。

  這與決策層及相關部門對“房住不炒”的新型住房制度的推進密不可分。中原地產研究中心統計數據顯示,2018年1-7月,全國主要城市調控次數達260次。而在7月單月,全國樓市調控密集程度再次刷新歷史記錄。相關部門在合計超過60個城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。

  其中,最引人註目的,莫過於7月31日深圳發布的《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。這份被稱為 “深四條”的文件,不僅規定暫停公司買房,公寓限售5年,新供應土地上公寓只租不售,還在規定住宅限售3年,不追溯的同時,對離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的購房者,首付款比例不低於70%。

  這也使得深圳成為調控最嚴厲的一線城市。融360統計顯示,7月,在北上廣深四個一線城市中,深圳的首套房房貸利率最高,達到5.6%。此舉或將進一步拉大深圳與其他三城在該數據上的差距。

  而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報告的“遏制房價過快增長”升級為“堅決遏制房價增長”後,嚴控樓市的導向將再度升級。而這也打消了市場的僥幸念頭,據知情人士向《金融時報》記者透露,本月某沿海熱門城市的土地拍賣中,開發商紛紛保持觀望態度,最後導致流拍。

  同時,專家和業內人士表示,在決策層對“因城施策”方針的指引下,房貸利率或將在不同類型的城市出現分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市,近期受政策調控影響較大的二線城市房貸利率下調的可能性更大。這也意味著,當前二線城市利率持續上漲的局面或將終結。

  房貸業務呈現變化

  8月1日,四大行在蘇州的分支機構一致出臺新的房貸政策,規定客戶若在5年內提前還款,將被收取違約金。“在蘇州二手房市場,貸款未滿5年,而要提前還款的現象並不罕見。”蘇州地區某銀行業人士表示,此舉將打擊二手房交易的積極性,並在一定程度上為房地產投資降溫起到作用。

  實際上,不支持提前還貸,在銀行業內並不新鮮。“對於銀行來說,房貸是一個優質業務,雖然相比其他貸款業務利息稍低,但是非常穩定,而且不良率也很低。銀行當然不希望終止這個業務。客戶不提前還款,也省去了我們去拉其他業務的麻煩。”北京某銀行業內人士表示。

  “蘇州四大行分支機構這樣規定,就是為了追求更高的利潤,是銀行的自主行為,並非樓市調控。”中原地產首席分析師張大偉表示,本次規定中, 5年的時間期限相對比較長,很多城市之前有過類似的條款,但基本都是3年左右。“這對於在3到5年內需要換房子的剛需家庭會產生影響。”他表示。

  作為一項重要的盈利性業務,銀行一直很重視房貸業務的發展。除了在提前還款違約上做文章,近期,部分地區的銀行房貸利率也呈現下降趨勢。融360數據顯示, 7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%,二套房貸款平均利率為5.89%,環比均有所下降。業內人士表示,這或許與廣州樓市降溫背景下,銀行房貸額度有所剩余的市場因素相關。

  “房貸利率的下調,與銀行自身業務發展策略有關。一些銀行有一定的信貸規模,可能會將相對穩健的個人住房貸款業務,作為下一步的發展重點,所以通過下調利率來搶占更多的市場。”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希渺分析認為。

  值得一提的是,據融360數據顯示,近一年來,全國房貸利率上升城市的數量呈連續波動並下降的趨勢,而近3個月來,這一變化近乎直線下降,各城市在先後完成利率調整後,再度出現變動的情況呈減少趨勢。

  “目前,各地調控政策的出臺已有一段時間,在度過緩衝期後,多城市銀行已基本完成整體利率的相應調整變化。同時,房貸需求仍比較旺盛,在此情況下銀行出現再度上調房貸利率的可能性小,同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求,綜合諸多影響因素房貸利率短期內保持穩定的可能性較大。”上述研究機構如是預測。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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