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住房普通不普通怎麽定?個稅住房貸款利息抵扣受關註

2018-09-20 15:55:28 第一財經日報  陳益刊

  簡介:按照現有普通住房標準,高房價下買房的個人或將被排除在個稅房貸利息抵扣範圍之外。專項附加扣除具體標準會公開征求社會意見。

  個人所得稅法新增6項專項附加扣除,其中住房貸款利息或者住房租金抵扣的具體範圍、標準備受關註,這將在年底出臺的個人所得稅法實施條例內得以明確。

  值得註意的是,近期官方在住房利息專項附加扣除前增加了“普通住房”。比如9月6日的國務院常務會議部署落實新修訂的個人所得稅法的配套措施時,要求明確子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出6項專項附加扣除的具體範圍和標準。

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴第一財經記者,住房貸款利息抵扣限定在普通住房是明確的。因為專項附加扣除本質是生計費用扣除,目的是保障居民基本的生活需求,因此住房貸款利息抵扣針對是普通住宅,而非豪宅。

  目前問題的焦點在於,如何確定住房貸款利息抵扣中的普通住房與非普通住房界限。

  施正文認為,未來相關部門在界定普通住房與非普通住房界限時,會參考現有的政策。

  目前對普通住宅判定主要有三個條件,分別是小區容積率大於1.0,單套建築面積低於約140平方米,房屋單價或總價不超過同級別土地上住房平均交易價格1.2~1.44倍以下。

  上海財經大學範子英教授告訴第一財經,如果按照現有的普通住房標準來認定住房利息抵扣對象,那實際上享受抵扣的家庭比較少。因為早期買房達到普通住房標準的多數不是個稅繳納主體,而後期因為房價較高買房的年輕人是個稅繳納主體,但購房多數不符合普通住房標準。

  施正文表示,目前個人住房界定為普通住房的容積率和140平米以下兩項條件比較容易達到,但由於近些年房價上漲,目前的房屋單價或總價認定標準需要盡快調整,應該按照上一年商品房銷售市場的實際價格來設定標準,否則很難滿足普通住宅條件。

  根據此前第一財經記者統計,從全國來看,上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、成都等城市繳納個稅金額居前。目前不少地方設定的普通住宅價格標準沿用前些年標準。

  北京對普通住宅認定標準之一是實際成交價格原則上應當低於按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。其中五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元。上海要求普通住宅實際成交價格應低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,內環線內、內外環線間、外環線外每套應分別低於450萬元、310萬元和230萬元。深圳對不同區域普通住宅設定具體標準,比如羅湖區每套總價390萬元及以下,福田區每套總價470萬元及以下。

  目前對普通住宅認定標準並不清晰。不過根據前述國務院常務會議規定,專項附加扣除範圍和標準將向社會公開征求意見後依法於明年1月1日起實施。今後隨著經濟社會發展和人民生活水平提高,專項附加扣除範圍和標準還將動態調整。

  一位地方財政人士告訴第一財經記者,該省財政廳在財政系統內部發出了專項附加扣除調研提綱,征求各市縣財政部門的意見,要求在9月19日前報送。調研的問題包括哪些支出應該納入住房貸款利息扣除範圍內,標準如何定,怎麽征繳,住房租金有房、多套房、無房如何區分和征繳等。

  施正文認為,住房貸款利息抵扣和租金抵扣有些基本原則。首次是兩者抵扣只能選擇其一,即有房的個人不可能抵扣租金。其次,扣除對象是普通住宅,目的是保障基本住房需求。再次,扣除標準需要根據基本居住需求、房價、租金水平和財政可承受能力來設定,建議區分一線城市和非一線城市設定不同的扣除標準。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經記者,未來住房利息貸款專項抵扣還有很多細節性的工作。比如住房貸款中的住房包括哪些類型,即是否包括共有產權住房、租賃住房、限價房等。同時,類似抵扣是否有“重復抵扣”概念,比如說出現兩種可以抵扣的情況時應該如何操作。

  “從抵扣本身來說,類似非普通住房被排除在外,其實是和抵扣本身的出發點是一致的。對於抵扣來說,其實本身就是為了降低負擔的,所以主要是從首套或剛需的角度出發的。非普通住房多半是改善型住房需求,本身不屬於購房優惠層面的內容,所以抵扣的意義不大。更多的抵扣資源或稅費優惠,會更加強調普通住宅的概念,這也有助於此類物業的交易上升和購房滿意度的增加。”嚴躍進說。

(責任編輯:崔晨 HX015)
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